부동산 투자의 꽃이라 생각되는 "경매"
꽃을 활짝 피우기 위해 기본적으로 해야 할 수익율 분석!!
도대체 얼마에 낙찰을 받아야 내가 생각하는 수익률이 나올까??
과연 남는 것이 있을까? 드는 의문들!!
단순히 얼마싸게, 현재 매매가 대비 몇% 싸게 입찰하는 기준을 세울 것인가??
괜찮은 방법이기도 하지만 신뢰할 만한 방법은 아니다.
경매 낙찰 후 나에게 富를 안겨줄 것인지 검토하지 않을 수 없다.
입찰전에 선행되어야 입찰전략과 낙찰이 되었을때, 투자방안 등의 전반적인 투자전략이 생긴다고 볼 수 있다.
대략적으로 주요한 사항들은 아래와 같다.
초기 들어가는 투자비
- 낙찰가 (은행대출과, 입찰보증금)
- 세금 (취득세, 채권할인비용) * 취득세는 개인별 보유주택수와 연관이 있음 (n주택자)
- 인수해야 할 보증금
- 명도비 (이사비, 소송비)
- 리모델링비
- 법무비
- 중개수수료
수입 (월세의 경우)
- 월세보증금
- 임대수입 (년)
* 전세의 경우라면 초기투자비와 전세를 맞춘 후 전세 가격과의 검토가 필요 함
그리고 물건을 보유하면서 지출되는 비용
- 대출이자
- 관리 및 운영경비
- 양도 소득세 등 * 양도소득세는 보유기관과 양도차익의 정도에 따라 다름
이 모든 것들을 꼼꼼히 따져보고 계산해보고
이 물건이 정말 나에게 富를 안겨다 줄 것인지 봐야 할 것이다.
입찰가를 선정함에 있어 많은 고민이 될 때 계산기를 두드려 보자~!!
아래의 상세내역들은 정말 구체적인 사항들로써,
미비한 사항은 제외하고 대략적인 계산이라도 해보자~
계산하기 용이하게 엑셀 파일로 하나 셋팅을 해놓고 숫자만 입력하면 자동으로 계산이 되는 형태로
나만의 방식으로, 나만의 계산법으로 만들어보자~
하나 만들어 놓으면 정말 용이하게 쓸 수 있는, 아니 써야하는 수익률 계산방법이다.
바른 투자를 하는 습관~!! 잃지 않는 투자를 하는 습관~!!
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