부동산은 크게 법원을 통해 진행되는 경매와 한국자산관리공사의 온비드를 통해 진행되는 공매로 나뉜다. 이두가지는 비슷하면서도 미묘하게 다르다.
1. 공매의 정의
-공매란, 넓은 의미로 국가기관, 지방자치단체, 교육기관, 공기업 등 공공기관이 보유하고 있는 자산을 처분하기 위하여 불특정 다수를 상대로 하여 공개경쟁입찰방식으로 공사의 전자자산처분시스템인 '온비드'를 통하여 매각하는 것을 말한다.
-사전적 의미로 공매란, 공공기관에 의한 매각이라고 정의할 수 있으나, 부동산신탁회사, 은행 등 금융회사, 대한주택보증 등 공공기관이 아니더라도 일정상 매각대상 자산을 보유한 자가 이를 매각하는 경우 공매라는 용어를 일반적으로 사용하고 있는데, 이럴 경우 공매는 '공적기관에 의한 매각'이 아닌 '공개매각'을 의미하는 것으로 볼 수 있다. 하지만 통상적으로 한국자산관리공사에서 실시하는 공매라고 하면 조세체납을 이유로 하는 압류재산을 일컫는다.
-한국자산공사는 2003년 1월부터 인터넷공매 제도를 도입하였고, 2004년 10월부터는 현장공매 제도를 폐지하고 온비드를 통해 인터넷공매만을 실시하고 있다.
- 한국자산관리공사에서 실시하고 있는 공매물건은 공매재산의 성격에 따라 압류재산, 국유재산, 수탁재산, 유입자산 네 가지로 나누어 볼 수 있다. 그중 압류재산 공매에 대해 알아보고자 한다.
2. 압류재산 공매
-개념 : 압류재산이란, 세무서나, 지방자치단체 등 국가기관이 세금을 내지 못한 체납자의 재산을 압류한 후 체납세금을 받아내기 위하여 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 재산을 말한다. 또한, 국가공권력을 동원하여 체납된 조세채권을 강제적으로 실현하는 절차로서, 조세채무가 이행지체된 경우에 독촉절차 후 압류된 체납자의 재산을 매각하여 그 매각 대금으로 체납세액에 충당하는 일련의 체납처분(공매) 절차를 통하여 체납세액 강제징수를 대행하게 된다.
-공사에서 진행하는 공매물건의 약 85%이상의 대부분이 압류재산 공매물건이 차지하고 있다.
3. 공매절차
-한국자산관리공사는 세무서 등으로부터 공매대행을 의뢰받은 경우 약식 권리분석 절차를 거쳐서 공매가능 여부를 분석하여 공매실익이 있는 물건에 한해 공매절차를 진행하게 된다.
1) 매각예정가격의 결정
-압류재산의 공매를 위한 최초의 매각예정가격은 감정평가 가격을 기준으로 결정한다. 강정평가업자의 감정이 불가능하거나 시가감정이 필요 없는 재산의 최초매각예정 가격은 관서의 장과 협의하여 결정하게 된다.
2) 공매공고
-공매공고는 전자자산처분시스템 온비드를 통해 게시하게 되는데, 1회 공고 시 1~6회 차 공매를 일괄해서 공고하고 있다.
3) 입찰진행
-입찰은 매주1회씩 경쟁입찰을 통해 진행하며 (통상 월요일 10시부터 입찰시작 ~ 수요일 오후 5시 마감) 모든 절차는 전자자산처분시스템 온비드를 옽해 전자적으로 처리하고 있다. 입찰자나 낙찰자가 없는 경우에는 최초매각 예정가격의 10% 해당하는 금액을 차감한다. 50%까지 체감하여도 매각되지 아니할 경우에는 새로이 매각예정 가격을 정하여 재공매 할 수 있다. 입찰보증금은 입찰참가 금액의 10% 이상을 납부하여야 한다.
4) 낙찰자 결정
-매각예정가격 이상의 최고가 입찰자를 낙찰자로 선정하게 되는데, 최고자 입찰자가 2인 이상인 경우에는 온비드시스템상 난수발생에 의한 무작위 추첨을 통해 낙찰자를 결정하게 된다.
5) 매각결정통지와 매각결정여부통지
-매각결정기일 지정 : 매각결정이라함은 낙찰자에 대하여 공매재산을 매각하기로 결정하는 처분을 말한다. (매각결정기일은 개찰일로부터 3일 이내로 정하며 개찰일(목) ~다음 주(월) 오전 10시까지) 매각결정통지서는 일반 개인 간 재산매매에 있어서의 매매계약서와 같은 의미를 가진다.
-그러나 낙찰자 중에서 낙찰자결정에 해당하지 아니하는 자가 발견되거나 도는 기타 매각을 허용 할 수 없는 사유가 있는 때에는 매각 결정여부통지서를 작성하고 그 사실을 매각결정여부통지서에 의거 당해 낙찰자 및 위임기관에 각각 교부 또는 통지한다.
6) 매수대금의 납부
-낙찰금액이 1천만원 미만인 경우에는 매각결정 한 날로부터 7일 이내, 1 천만원 이상인 경우에는 30일 이내에 매수대금을 납부하여야 한다. 입찰보증금은 매수대금의 일부로 충당하게 된다.
7) 소유권 이전등기 촉탁
-매수자가 잔대금을 납부한 체납자가 매수자에게 권리이전 절차를 이행하지 않는경우 체납처분을 이행한 행정기관인 한국자산관리공사가 체납자를 대신하여 그 이전절차를 이행하게 된다.
8) 매각대금의 배분
-배분이란 압류재산의 매각대금에 대하여 관계법령이 정하고 있는 법정순위에 따라 세금과 다른 채권자들에게 매각대금을 교부하는 것을 말한다. 배분기일은 통상 매각대금 완납일로부터 30일 이내 지정하게 된다.
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